TAŞINMAZ MAL EDİNİMİ YOLUYLA YABANCI YATIRIMCILARIN TÜRK VATANDAŞLIĞI KAZANMASI — PAROJE - PROJELERİNİZİ HAYATA GEÇİREN SİSTEM

PAROJE • TAŞINMAZ MAL EDİNİMİ YOLUYLA YABANCI YATIRIMCILARIN TÜRK VATANDAŞLIĞI KAZANMASI

Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik’in (TVKUİY) 20. maddesinde Türk vatandaşlığının istisnai olarak kazanılmasında altı farklı yatırım türüne yer verilmiş olmakla birlikte, yabancı yatırımcılar tarafından en çok tercih edilen yöntemin taşınmaz mal (gayrimenkul) edinimi üzerinden olduğu bilinmektedir.

Mezkur yönetmeliğin 20. maddesinin 2. bendinin (b) fıkrasında: “En az 250.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz ya da karşılığı Türk Lirası tutarında taşınmazı tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi koyulmak şartıyla satın aldığı veya kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş, en az 250.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz ya da karşılığı Türk Lirası tutarı peşin olarak yatırılan taşınmazın satışının vaat edildiğine dair noterden düzenlenen sözleşmenin üç yıl süreyle devri ve terkini yapılmayacağı taahhüdüyle tapu siciline şerh edildiği Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca tespit edilen” denilerek yabancı yatırımcıların taşınmaz satın alımı yoluyla 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun 12. maddesi uyarınca Türk Vatandaşlığı kazanmasının önü açılmıştır.

250.000 ABD Doları Taşınmaz Alan Doğrudan Türk Vatandaşlığı Kazanıyor mu?

Kamuoyunda en az 250.000 Amerikan Doları tutarında taşınmaz satın alan bir yabancının doğrudan Türk Vatandaşlığı kazandığı hususunda doğru olmayan ama yaygın bir algı bulunmaktadır. Yapılan bu taşınmaz satın alma işlemi, yabancı bir yatırımcının Türk Vatandaşlığını kazanabilmesi adına atması gereken ilk adımdır. Bu nedenle bu yazımızda öncelikle yabancı bir yatırımcının Türkiye’den bir taşınmaz satın alırken nelere dikkat etmesi gerektiği ve süreci nasıl yönetmesi gerektiği üzerine olacaktır.

Yabacıların Türkiye’den Taşınmaz Alımına İlişkin Mevzuat

Bilindiği üzere 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 18 Mayıs 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6302 sayılı Kanun ile değişik 35. maddesi uyarınca, yabancı uyruklu gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz edinmesinde karşılıklılık şartı kaldırılmış ve daha çok yabancının Ülkemizden gayrimenkul edinmesinin yolu açılmıştır. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin, kanuni sınırlamalara[1] uyulmak kaydıyla, ülkemizde nitelik bakımından her türlü taşınmaz (Konut, İşyeri, Arsa, Tarla) edinmesine izin verilmektedir.

Dikkat edilmesi gereken bir diğer husus da yabancı uyruklu gerçek kişilerin, yapısız taşınmaz (Arsa, Tarla) satın almaları halinde bu taşınmazlar üzerinde bir proje geliştirmeleri ve bu projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın (Belediye, Tarım İl Müdürlüğü) onayına sunmak zorunda olmalarıdır. Proje şartıyla satın almalarda süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmayan veya süresi içinde projeleri gerçekleştirilmeyen taşınmazlar tasfiye hükümlerine tabi olacaklardır.

Türkiye’de yürürlükteki mevzuata göre, taşınmaz mülkiyetinin devri Tapu Müdürlüklerinde imzalanacak resmi senet ve tescil ile yapılabilmektedir. Noter huzurunda “gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi” imzalanması da mümkündür. Bilindiği üzere taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ileride taşınmaz mülkiyetinin tapuda devrini yapmayı taahhüt eden bir ön sözleşmedir. Resmi senet şeklinde düzenlenmesi ve noter huzurunda iki tarafça imzalanması suretiyle tarafları bağlayıcı bir sözleşmedir. Yapılan bu satış vaadi sözleşmesi uyarınca taraflarından herhangi biri tapu kütüğüne şerh düşülmesini talep edebilir. Nitekim 7.12.2018 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 418 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile TVKUİY 20. maddesinin 2. bendinin (b) fıkrasına yapılan ek düzenleme ile kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş, en az 250.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz ya da karşılığı Türk Lirası tutarı peşin olarak yatırılan taşınmazın satışının vaat edildiğine dair noterden düzenlenen sözleşmenin üç yıl süreyle devri ve terkini yapılmayacağı taahhüdüyle tapu siciline şerh edilmesi halinde de Türk Vatandaşlığına başvuruda bulunmanın yolu açılmıştır.

Taşınmaz Mal Satışı Süreci ve Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Yabancı yatırımcılara taşınmaz satış işlemi süreci ve bu süreçte istenilen belgeler ise şu şekildedir.

1.   Taşınmaz maliki veya yetkili temsilcisinin, Tapu Müdürlüğü’ne ön başvuru yapması gerekir. (Ön başvurular genellikle öğle tatilinden önce, Tapu Müdürlüğü’nde sıra numarası alınarak yapılır.) Ön başvuru koşullarında eksiklik olması ve tamamlanabilecek durumda olması halinde ön başvuru dosyası bekletilmektedir.

2.   Ön başvurudan sonra taşınmazı satacak ve satın alacak kişilere devir işlemleri için bir gün belirlenir. Belirlenen gün içinde aşağıdaki belgeler hazır bir şekilde Tapu Müdürlüğüne gidilir.

o    Taşınmazın tapu senedi belgesi veya köy/mahalle, ada, parsel, bina, bağımsız bölüm bilgisi,

o    Satın alacak yabancı uyruklu kişinin pasaportu ve fotokopisi (Türkçe tercümesi gerekebilir.)

o    Mülkün bulunduğu belediyeden alınacak “Emlak Rayiç Değeri Belgesi”

o    “Taşınmaz Değerleme Raporu”. (SPK tarafından yetkilendirilmiş bir değerleme firmasından taşınmaz üzerinde yapılan değerleme işlemi sonucu düzenlenen güncel değerleme raporu. Tapudaki satış değeri, değerleme raporunda yer alan değerden düşük olamaz)

o    Konut ve iş yeri vs. gibi binalar için zorunlu deprem sigortası poliçesi

o    Satan kişinin 1 adet, satın alan kişinin 2 adet vesikalık fotoğrafı (son 6 ay içinde, 6x4 ebadında)

o    Satın alan yabancı Türkçe bilmiyorsa yeminli tercüman

o    Eğer devir işlemleri yurtdışında düzenlenen vekaletname ile yapılıyorsa vekaletnamenin aslı veya onaylı örneği (Türkçeye tercümesi olmak zorundadır.)

3.   Satış işlemi sonrası Türk Vatandaşlığı edinimine başvurabilmek için taşınmazın siciline “Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20’nci maddesi kapsamında edinim/beyan tarihinden itibaren üç yıl içerisinde satılmayacağı yönünde taahhüdü vardır.” şeklindeki şerh mutlaka düşülmelidir.

4.   Yabancı yatırımcı bir veya birden fazla taşınmaz satın alabilir. Birden fazla taşınmaz edinilmesi halinde her bir taşınmazın satış tarihindeki resmi senedinde yer alan bedelin efektif satış kuruna göre hesaplanan değeri esas alınır ve asgari yatırım tutarı bu şekilde hesaplanıp yükümlülük yerine getirilebilir.

5.   Taşınmaz satış işleminin satış bedeli transferi bankalar aracılığıyla gerçekleştirilmeli; bedelin alıcı hesabından çıktığının ve satıcı hesabına yatırıldığının bankalar tarafından onaylanmış dekontlar ile tevsik edilmesi gerekmektedir. (Söz konusu dekontlar ileride yapılacak değerlendirilmelerde dikkate alınacaktır)

6.   TVKUİY (b) bendi kapsamında hazırlanacak uygunluk belgesi doğrudan Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce (Yabancı İşler Dairesi Başkanlığınca) düzenlenecektir. Bu nedenle işlemi yapan tapu müdürlüğünce resmi senet, değerleme raporları, bankalar tarafından onaylanmış dekontlar ile yabancıya ait kimlik belgesi (ülke kimliği ya da pasaport), adres ve özellikle iletişim bilgileri (elektronik posta, telefon numarası) eklenmiş üst yazı ile doğrudan TKGM Yabancı İşler Dairesi Başkanlığına EBYS aracılığı ile gönderilecektir.

Ülkemizde taşınmaz edinmek isteyen yabancıların dikkat edeceği diğer hususlar ise şu şekilde özetlenebilir:

  • Taşınmaz üzerinde, ipotek, haciz vb. bir kısıtlama bulunup bulunmadığı veya taşınmazın satışına engel herhangi bir durumun bulunup bulunmadığı gibi hususlar ilgili Tapu Müdürlüğünden kontrol edilmelidir.
  • Taşınmaz edinme başvurusunun reddi halinde, işlem yapılan Tapu Müdürlüğü'nün bağlı olduğu Bölge Müdürlüğü'ne itiraz başvurusu yapılabilir.
  • Uzman ve güvenilir olduğu bilinmeyen kişi veya firmalar ile çalışılmaması önerilir.
  • Yabancının Türkiye'de taşınmaz edinebilmesi için ikamet izni almış olması şartı aranmamaktadır.
  • Taşınmaz edinimine ilişkin taraflar arasında herhangi bir uyuşmazlık çıkması halinde, durum adli makamlara intikal ettirilerek Türkiye Cumhuriyeti mahkemelerinde dava açılması gerekmektedir.
  

[1] Söz konusu kanuni sınırlamalar bazıları: Satın alınacak taşınmazın askeri yasak ve güvenlik bölgesi dışında olması; bir gerçek kişinin ülke genelinde toplam 30 hektardan fazla mal edinememesi, ilçe yüz ölçümünün  %10’una kadar taşınmaz alabilmesi sayılabilir. Daha fazla bilgi için:https://www.tkgm.gov.tr/tr/icerik/yabancilarin-tasinmaz-edinim-rehberi